Frequently Asked Questions

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Is land in Vanuatu Leasehold or Freehold?

All land in Vanuatu, as it is around most of the South Pacific, is Leasehold. When a property is registered it is registered as a leasehold title. The Minister of Lands is the Lessor in the urban areas (around the CBD). Land other than urban (which in many cases has been subdivided for resale), has a "Custom Owner" Lessor. The Vanuatu Constitution states that the maximum term of a lease is 75 years. Many leases are 50 years from their creation or from Independence on 30 July 1980 and nearly all new leases these days are registered for 75 years, this includes strata title leaseholds.

What Happens At The End Of A Lease?

When you buy an existing lease, you purchase the remaining term, not a new 50 or 70 year period. All urban leases can be renewed for a fee. This is 10% of the “Unimproved Land Value” (as assessed by the Valuation Unit at the Government Lands Department) plus administrative fees. Land that is rural will have a different renewal fee depending on the Lessor. This can range from a simple one off payment of 30,000 Vatu (around AUD $350), to 2% of the unimproved land value. A renewal of lease can be negotiated at any time at terms suitable for both lessee and lessor. We have assisted in this many times and it is a straight forward process.

What Annual Outgoings Should I Expect When I Purchase A Property?

If you have a property in the urban area there are municipal rates/taxes to cover roading, refuse collection etc. All properties will incur (if they have the services) electricity, water, gas and ground rent. Ground rent, or land rent, is paid annually and is a nominal amount calculated on a square meterage basis on the unimproved value of your land. It generally runs about AUD $300 – 400 per year. House and contents insurance is optional.

Are There Any Restrictions On Who Can Buy Property In Vanuatu?

No. Anyone can purchase leasehold property in Vanuatu if they have the funds. If you purchase land over a certain value you are entitled to apply for a Residency Permit which means that you can stay in our beautiful country year round.

What Other Costs Are Incurred When I Purchase A Property?

You generally will have lawyers fees of around ½% of the purchase price or by negotiation. Stamp Duty is 2% of the purchase price and Government Registration fees are 5% of the purchase price. If buying a business or property owned in a company name it is possible to reduce these down to 4% in total. Your lawyer or accountant will advise you of this at the time of purchase.

Can I Borrow Money From Local Banks To Purchase A Property?

Yes you can. Currently ANZ, Westpac, BRED Bank and the National Bank of Vanuatu operate here. Generally on residential property you require 20% deposit and on commercial property 40% deposit. The bank lending criteria is generally on the same basis as in Australia or New Zealand.

Do I Need To Use A Lawyer Or Can I Use My Lawyer Back Home?

A property transaction, especially when you live in another country, is a significant transaction. We strongly recommend using a Vanuatu based lawyer to handle your property purchase and give accurate advice if needed. First National Vanuatu can recommend several reputable lawyers to meet your needs.

Are There Good Quality Builders To Build My Home In Vanuatu?

In Vanuatu there is a good range of professional builders to choose from. Your first choice would be between using a local Ni-Vanuatu builder or a foreign trained builder. There are several professional construction firms. Their contact details are all advertised in the local telephone book. Price of construction and the standard of finish varies. It is a straight forward exercise to approach the builders and ask permission to view previous examples of their work and for them to quote on your designs. In Vanuatu we are occasionally exposed to cyclones and earthquakes. As a result houses are engineered to a much higher level than you would generally find in most first world countries. A good start to planning to build a home would be to decide on plans and have a Vanuatu based engineering firm do the engineering specifications required and then get your chosen construction firm to quote. Building rates are currently between AUD $1250 and $1650per m² (average rates).

What Are The Building Codes In Vanuatu?

In Vanuatu you can build a house with thatched roof if you choose! The main thing to remember is that you will need a building inspection done and certificate provided to insure against cyclone damage. This is the driving factor behind the strength in buildings here in Vanuatu. In the lease for any given piece of land there will always be conditions. These will also determine what can be built ie. Residential or Commercial, setbacks from boundaries, standards fo construction, methods of waste disposal etc. Generally they all protect the buyer by maintaining a reasonable standard. The key requirement is to submit plans to the local council for approval which is a simple process and then receive the building permit number.

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Les terrains à Vanuatu sont-ils loués à bail en propriété libre ?

Toutes les terres à Vanuatu, comme dans la plupart des pays dans le Pacific Sud, sont louées à bail. Le ministre des Terres est le Bailleur pour la zone urbaine (Port-Vila). Les terres autres qu’urbaines (qui dans de nombreux cas ont été subdivisées pour la revente), ont pour Bailleur un propriétaire coutumier. La constitution fait état d’un terme de bail de maximum 75 ans. Certains baux peuvent être accordés pour 50 ans à compter de leur création ou de l’Indépendance le 30 juillet 1980. Les nouveaux baux (y compris les titres en copropriété) sont aujourd’hui acceptés et enregistrés pour 75 ans.
 
Que se passe-t-il à la fin d’un bail?

Lorsque vous achetez un bail existant, vous achetez ce qu’il reste de ce bail en termes de période / durée restante sur ce bail, et non pas un bail neuf de 50 ou de 75 ans. Les terres rurales auront un tarif de renouvellement variable, en fonction des modalités du Bailleur. Ceci peut donc varier du payement simple à taux fixe (ex. de 30,000vt) à un tarif exprimé en pourcentage du prix de la terre non-développée (de 2 à 10%). Le  renouvellement d’un bail peut être négocié à tout moment en des termes convenus et acceptables par les deux parties. C’est un procédé simple dans lequel nous avons aidé de nombreuses fois.
 
 
Quelles sont les frais annuels lorsque je deviens acquéreur d’une propriété ?

Si vous êtes dans la zone urbaine, il existe des taxes municipales qui servent à l’entretien des routes et autres. Toutes les propriétés induiront la location des terres ainsi que (si elles bénéficient de ces services) les coûts habituels électricité, eau, gaz. La location annuel des terres est payable une fois par an et est tarifée en fonction du prix du terrain non-développé, de son emplacement, de sa catégorie (résidentielle, commerciale, agricole) et de la surface donc en vt/m². L’assurance de la propriété et du mobilier est facultative.
 
Y a-t-il des restrictions pour les acheteurs étrangers ?

Il n’y en a aucune. N’importe quel non-résident (société ou personne privée) peut louer à Bail à Vanuatu. Si vous achetez une propriété au dessus d’une certaine somme, cela signifie que vous pouvez faire l’application de la résidence et habiter dans notre merveilleux pays toute l’année.
 
Quelles sont les autres coûts impliqués dans l’acquisition d’une propriété?

Il est possible de devoir payer des frais de notaire (quoique pas obligatoires à Vanuatu) ou de juriste qui s’élèvent en général à hauteur de 1 % de la valeur du prix de vente, et ceci est négociable.
Les frais d’enregistrement sont limités ; comme pour toutes transactions immobilières, il y a des frais additionnels. Pour la plupart, ils sont faits pour protéger vos droits et sont exprimés en pourcentage du prix de vente : droit de timbre 2% et enregistrement au bureau de l’enregistrement des hypothèques 5%.  Si vous faites l’acquisition d’un bien appartenant à une société, il est possible de réduire ces frais à 4% au total en exécutant un transfert de parts. Votre notaire, juriste, avocat ou comptable vous en informera au moment de la vente. 
 
Puis-je faire un emprunt avec les banques locales pour acheter une propriété? 

Absolument. En ce moment, les banques BRED, ANZ, Westpac, et National Bank of Vanuatu (NBV) exercent ici. Généralement, les banquent demandent un apport personnel de 20% sur la propriété résidentielle, et 40% sur le commercial. Habituellement, les critères d’emprunt sont basés sur les mêmes principes que ceux d’Australie ou de Nouvelle Zélande.
 
Dois-je utiliser les services d’un avocat sur place ou puis-je utiliser ceux de mon notaire habituel?

La transaction d’une propriété est une démarche bien spécifique, régie par les lois du pays dans lequel vous la faite. Nous vous recommandons donc très vivement d’utiliser un avocat ou un notaire basé à Vanuatu et d’obtenir des conseils très précis si nécessaire. FNIV peut vous recommander plusieurs d’entre eux. 
 
Y a-t-il des entrepreneurs professionnels à Vanuatu?

A Vanuatu, il existe une gamme variée de constructeur. Votre choix se portera en premier lieu entre l’utilisation d’un constructeur local Ni-Vanuatu ou d’un constructeur qualifié (en général expatriés). Il existe de nombreuses compagnies de construction. Leurs contacts sont tous présents dans les pages jaunes du bottin téléphonique. Les prix de la construction varient bien entendu ainsi que leurs standards de finition. Il s’agit d’un exercice simple et habituel de les approcher en leur demandant de voir des exemples de constructions finies et de vous fournir un devis à partir de vos plans. A Vanuatu, nous sommes occasionnellement exposés aux cyclones et séismes. Par conséquent, les maisons doivent être vérifiées et certifiées conformes aux normes antisismique et anticyclonique par un ingénieur. Ces normes sont plus élevées que celles exigées dans d’autres pays. Ceci implique une qualité haut-standard des constructions. Une bonne manière de procéder est de débuter avec les plans de votre maison que vous faites ensuite vérifiés par une société d’ingénieurs qui finiront les plans avec des spécifications techniques. Après cela, il vous suffira de soumettre les plans au constructeur de votre choix pour l’établissement d’un devis. Les tarifs de construction sont généralement entre 90 et 200 mille vatus le m².
 
Quels sont les règles de constructions à Vanuatu?

Vous pouvez décider de construire une maison avec une toiture en Natangura (feuilles de palmiers locaux). Il vous suffira simplement de ne pas oublier de la faire aux normes anticycloniques, certifiées par un ingénieur. Mais derrière la solidité de la construction (qui est l’élément décisif de votre choix de construction), il existe des règles dans les baux. A l’instar d’un cahier des charges, celles-ci détermineront quelles constructions sont autorisées, la distance des structures par rapport aux limites de propriété, etc. En règle générale, elles sont établies de façon à protéger l’acquéreur en conservant des normes acceptables de tous. Mais avant tout et comme partout ailleurs, un permis de construire devra être demandé à l’appui de plan et dessins auprès du Conseil Local, procédure simple et rapide, à l’issue de laquelle il vous sera attribué un n° de permis.
 
 
Quelle est la procédure d’achat étape par étape ?
  1. Trouver la propriété désirée à un prix accepté des deux parties, acquéreur et vendeur. FNVI est là pour vous aider à trouver cet accord.
  2. Le vendeur établira ensuite un compromis de vente écrit sur lequel vous pouvez rajouter vos conditions suspensives d’achat.
  3. Vous devrez alors régler un acompte de 10% du prix de vente, somme qui sera gardée sur un compte séquestre de l’agence, déductible du prix de vente total.
  4. L’agent se chargera ensuite d’obtenir le consentement au transfert du bail.
  5. Une fois les conditions suspensives levées et le consentement au transfert est obtenu, le contrat devient inconditionnel et c'est alors que la procédure du transfert de propriété se fait. Il vous sera donné de signer le transfert de bail.
  6. Vous règlerez alors du solde du montant total de la vente auprès de l’agent du vendeur ou suivant instruction du contrat.
  7. Vous ferez ensuite enregistrer votre acte de transfert auprès de la commission des affaires financières (Vanuatu Financial Services Commission – VFSC / droit de timbre 2%) et ensuite au bureau de l’enregistrement et des hypothèques (5%).
 
Existe-t-il des outils pour diminuer les risques d'acquisition d'une entreprise?

Tout investissement peut comporter des risques, surtout s'il s'effectue dans un pays ou les règles diffèrent. Afin de réduire ces risques, il est recommandé de réaliser une "due diligence" que l'on pourrait traduire par "vérification diligente".
 
Ceci consiste en une étude approfondie de la nature de votre investissement par exemple, sa structure juridique, son état financier, son dossier fiscal (TVA, taxe d'importation), mais aussi, les contrats de travail établis avec les employés qui doivent être ajustés avec les normes en vigueur, etc.
Cette étude peut révéler un bon fonctionnement de l'entreprise que vous souhaitez acquérir et justifier son prix demandé, ou au contraire révéler certains complications et devenir ainsi un outil précieux de négociation.